南岭中丝园外景
文/图 石华 余胜容
改革开放以来，社区经济曾为龙岗发展作出了积极贡献，但近年来随着金融危机的影响，社区经济走入发展困局，日益成为龙岗科学发展的短板和瓶颈。在深入推进城市化进程中，如何做好社区经济这道难题成为各层级政府及相关部门回避不了的课题。近日，记者在采访中了解到，龙岗区南湾街道下李朗社区在社区经济转型升级中，以土地、物业为资本入股，相继引进了家电、珠宝、物流、ＬＥＤ、家具等大型入园企业10多家，盘活了社区集体经济，预计两至三年内，下李朗片区园区经济将实现产值上千亿元的目标；南湾街道辖区南岭村社区2008年新发展了一个珠宝产业园和一个丝绸文化创意园，2009年基本完成了产业整体转型升级目标，集体经济年总收入达2.6亿元，在金融危机的冲击下，仍比上年增长了8.64%，人均年纯收入实现15万元，上缴税收达1.5亿元。
下李朗社区转型：
以非农土地入股珠宝城
4月20日，由深圳市中盈贵金属股份有限公司投资15亿元建设的“李朗国际珠宝产业园”举行封顶暨配套单位公开认租仪式。龙岗区委常委、区政法委书记、公安分局局长胡晓明，龙岗区南湾街道党工委书记、办事处主任李健如等与珠宝商业界人士共同出席并见证了封顶和认租仪式。胡晓明代表区委、区政府致辞时表示，南湾街道大力鼓励社区采取以土地入股的办法参与珠宝城项目开发，实现产业与管理结合，服务与利益捆绑，闯出了一条社区产业转型发展的新路。
据了解，位于下李朗社区的李朗国际珠宝产业园，是市、区两级重大项目，建成后将会是一个占地12万平方米、建筑面积53万平方米的大型现代化珠宝产业园。目前，由深圳市中盈贵金属股份有限公司投资建设的一期项目工程已基本完工，二期项目工程也于本月20日举行了隆重的封顶仪式。目前，李朗片区的珠宝基地已经初具规模，发展势头良好，共吸引了宝福、翠绿、甘露等近100家珠宝行业企业进驻，并且与紧邻的李朗宝福珠宝产业园联成一个初具规模的黄金珠宝产业基地，被广大客商称为“李朗珠宝城”。
下李朗社区党支部书记江立平告诉记者，珠宝城4.7万平方米的第二期项目开发用地得到市、区政府的大力支持，下李朗社区抓住这一有利时机，以1.1万平方米集体非农土地作为资本入股，与投资商中盈公司合作开发二期项目，在项目中正式拥有了自己的物业。
记者获悉，李朗国际珠宝交易中心是珠宝产业园中独立设计的大型珠宝交易商场，位于产业园的C区，其中一楼街铺34个，内铺61个，街铺套内主力面积100-150平方米不等，一层、夹层将规划为珠宝品牌形象店及相关配套业态；二楼商铺48个，套内主力面积在100-200平方米不等；三楼商铺48个，套内主力面积在100-200平方米不等；夹层32个商铺，套内主力面积在50-100平方米不等。二、三层将统一规划为批发商家，满足批发卖场的需求量较大。
记者在珠宝城了解到，珠宝城内不仅仅销售珠宝，而是集珠宝加工、经营、展示、拍卖、批发、国际交易为一体的大型珠宝产业集聚基地，使得产业链得以延长。
据悉，中国古玩物收藏协会即将在珠宝城内设立一个收藏馆。
下李南路升级：
旧工业区欲实行“工改商”
据了解，上世纪90年代中期开始建设的下李朗工业区，招商引资的企业基本上属于“三来一补”中的低端企业，厂房按照普通的标准厂房建设。但由于前期缺乏统一的规划建设指引，建设比较混乱，改建的商业建筑、厂房和宿舍相互交错，建筑混杂。部分建筑因建设年代早，年久失修，呈现出脏、乱、差的城市形象。
下李朗社区居委会办公室主任徐创新告诉记者，前年，下李朗社区曾对下李南路的旧工业区进行升级改造，当时改造申报的是“工改工”，也就是把旧工业区拆除后改为新的工业基地。最近，市政府新出台了《深圳市城市更新办法》，下李朗社区根据《办法》，在旧工业区改造中申报为“工改商”，也就是把下李南路的旧工业区改造成商业用途。
根据这一思路，下李南路的旧工业区实行整体“工改商”升级改造，利用珠宝城优势，将沿街铺面重新装修，建设成黄金珠宝销售服务一条街，以提高土地和物业资源的经济价值，这样就进一步提高了土地资源的利用价值，把社区打造成珠宝文化产业社区，真正意义上实现产业的转型升级。
通过城市更新和改造，下李朗工业区将发展高端工艺美术文化产业，建设集研发、生产、展示、营销为一体的工艺品文化总部基地。园区将依托周边李朗珠宝园的文化产业集聚效应，利用平湖物流园强大的辐射功能，重点发展培育一批高端工艺美术文化企业，搭建营销、信息、展示、培训、研发等公共服务平台，形成产业集聚，创造规模效益。
据了解，目前，下李朗工业区产业规划和改造专项规划均已编制完成，正报市产业和规划主管部门审批。
珠宝园模式：
建设可持续发展设施
为了将珠宝园打造成一个新的发展模式，南湾街道和下李朗社区充分利用现有优势，做了大量卓有成效的工作，如促成企业投资1.5亿元在园区内建一个国际性、现代化的大型排污系统。该系统建成后，日排工业废水可达3000吨、生活污水9000吨。这套独特的珠宝企业排污吸尘处理系统，是珠宝园建设生态工业园、实施清洁生产、实现园区珠宝企业可持续发展的重要配套工程，也是深圳市乃至全国建设环保型产业园区的示范工程。既保护了环境，又降低了企业成本。
日前，记者来到珠宝城内看到，这里依山傍水，风景秀丽。按照现代化黄金珠宝加工、展示交易及相关配套的要求，循环“生态安全、生态环保、治安保障、交通完善”的原则进行规划设计，将自然优势与现代产业巧妙结合，配套的商务会所也是让人格外温馨。除此之外，工商银行已经入驻珠宝城。
记者在珠宝城获悉，李朗国际珠宝产业园绿化率达35%，停车位4000个，拥有高档商业写字楼4幢7.5万平方米，现代化、环保、节能型的工业厂房10幢共20万平方米，员工高级公寓6幢10万平方米，珠宝交易中心4万多平方米，中心广场占地1万平方米，游泳池、篮球场、羽毛球场、网球场等活动场所一应俱全，园区拥有主出入口3个、次出口5个，与布澜路、甘李二路紧密相联，进出园区便利。
交通方面，下李朗工业区东倚广深铁路和未来的地铁线，南靠水官高速公路及先进工业组团，西面是布澜路以及东工业园区，从这里出发通过布吉、沙湾及梅林检查站，与关内连成一片。经水官高速及清平高速15分钟车程直达水贝传统珠宝基地；经水官高速、南坪高速及广深高速等30分钟车程可达深圳湾口岸、皇岗口岸、市民中心和会展中心；到华南城也只需要10分钟，交通十分便捷。
另外，珠宝城周边还拥有一所变电站，设有宝福工业园专线，可彻底解决珠宝企业的用电难问题。
“筑巢引得凤来栖”，正是因为配套设施完善，珠宝产业园吸引了四方来宾。去年4月18日上午，李朗国际珠宝产业园一期产品（厂房部分）正式全球公开发售，吸引了一大批国内和国外企业代表、业内人士，所推厂房短短3个小时内被抢购一空。7月14日，香港珠宝制造业厂商会、香港金银首饰工商总会200多名成员组成的代表团前来李朗国际珠宝产业园参观考察，并签订了一系列重要合作协议，随着政府扶持政策力度进一步加大，后续还将有更多国际珠宝厂商入驻。
两“城”建成经营：
人流物流资金流将加大
粤信服装城项目是位于下李朗社区的以服装批发、经营和物流运输为主的重点商业开发项目。该服装城在引进这个项目过程中，以土地入股的形式，与投资商合作开发，整个项目建成后，社区将拥有2万平方米商铺物业。现在已经建成的一期，占地面积5万平方米，按照股份比例，社区有近5000平方米的物业作为社区土地股本。
江立平坦言，合作开发粤信服装城项目，是社区在产业转型升级方面迈出的第一步。这一探索，彻底改变了过去土地卖光、资金分光，断了子孙发展后路的做法，确保了社区股份公司的可持续发展。
记者获悉，服装城10月份将开业，二期将占地6万平方，目前双方正在商谈物业的位置、价格、管理等具体事项，服装城铺面招商工作已全面铺开，第二期开发项目也即将启动建设。江立平说：“单单一个服装城，每年资产净增将达到4个亿。”
在粤信服装城内，人民银行即将入驻，总投资1000万元的休闲广场也基本竣工。江立平告诉记者：“这个休闲广场是免费提供给商户的，同时也向社会开放。”在服装城后边就是一个占地5万平方的下李朗公园，这个公园已成为打工者休闲的好去处，一些老板每天早上也会来这里跑步锻炼。
此外，深圳市家电产业集聚基地也在李朗片区，该社区充分利用这一地利优势，以7.2万平方米的土地与联创科技集团合作，开发建设二期项目，涉足小家电行业，做大做强深圳市家电基地。目前，正在与联创科技集团洽谈合作事宜。
江立平说，李朗珠宝城、粤信服装城建成经营后，人流、物流、资金流将迅速加大，下一步，社区将按照街道提出的“在李朗片区打造产业中心”的思路，计划在置换后的非农用地上，建设一个以服务珠宝城、粤信服装城为主的生活配套服务中心，包括金融服务、餐饮服务、酒店服务、教育服务等配套功能，大力发展第三产业。
业内人士认为，李朗国际珠宝产业园与深圳宝福珠宝文化产业园、深圳市家电产业园和上李朗工业园自然连成一体，将成为深圳中部一道靓丽的产业风景线，再与深圳市的会展产业和旅游产业发展紧密结合，又可成为深圳市会展业和旅游业的新亮点。
南岭村抓机遇：
腾笼换鸟化“危”为“机”
号称中国第一村的南岭村也在南湾街道辖区。该村社区面积4.12平方公里，现有原住居民800人，户籍人口3000人，外来劳务工4万人。在全球性金融风暴中，南岭村也面临着一家企业外迁、一家倒闭、上十家企业要求减租的局面，但社区利用空置厂房改造，新发展了一个珠宝产业园和一个丝绸文化创意园，基本完成了产业整体转型升级目标，集体经济年总收入达2.4亿元，人均年纯收入15万元，上缴税收1.5亿元。去年全国“两会”上，中共中央政治局委员、广东省委书记汪洋曾指出，“南岭村产业转型升级的好经验好做法，可以在全省推广”。
其实，早在2001年，南岭村就开始大规模的旧村改造，将十几万平方米的旧厂房、旧宿舍、旧住宅改造建设成为大型的商业广场和商业街，积累了一定的经济转型升级经验。2006年，南岭村就开始对6家有发展前景的加工企业，率先进行产业转型升级改革尝试，不仅实现了产业优化组合，而且创立了自己的品牌，成功转型为三资企业。
龙头日资企业———兄弟公司就是一个成功例子，转型前该公司仅仅是一家来料加工企业，通过社区引导转型升级后变为了一家独资企业，公司名称由“兄弟亚洲制造厂”变更为“兄弟高科技（深圳）有限公司”，集研、产、销于一体，生产效益明显提高，转型后年缴纳税费近4000万元，比转型前翻了几倍。受此榜样影响，有17家来料加工企业正在社区的引导下开始实行转型升级战略。
产业转型升级不是一蹴而就的，也不是发展一定要高端化，而技术上的创新、管理效率和管理水平的提高、人才结构的优化、产品质量的提升和生产成本的降低、有效地节能减排等，都是行之有效的产业转型升级方式。
舍得眼前才能把握长远，南岭村有针对性地发展优势劳动密集型企业，敢于牺牲眼前既得利益换得长远的更大的发展空间，合理解决当前就业与长期稳定问题。例如6家转型的来料加工企业，按有关政策，社区本可以得到企业每年700万元的工缴费分成。但为了企业的长远发展和更稳立足，于是社区采取“村退厂进”策略，舍得牺牲这部分工缴费分利益，促成企业转型升级。转型后企业只有税收，发展得更加稳健。
在金融危机较为严竣的时候，南岭村有一家企业外迁，一家倒闭，空出近10万平方米的厂房。但社区股份公司并没有被眼前危机所吓倒，该社区通过多方调研，社区书记张育彪了解到深圳特区内珠宝产业准备外迁转移时，迅速确定了主动承接珠宝加工业转移的方案，分两期开发建设珠宝产业园。第一期近2万平方米的产业园仅用一个月时间就完成了招商计划。现在，产业园内每平方米的租金由原来的13-14元升到16元，既充分利用了资源，保住了增长，化“危”为“机”，实现了“腾笼换鸟”的产业转型升级目标。
当前，很多地方片面追求经济利益，挑肥拣瘦，总认为传统产业低端，尤其是对我国拥有自主知识产权优势的传统产业不屑一顾。南岭村人认为，无论是什么产业、什么行业，只要合符国家法律法规，只要自身条件成熟就一定不会放过承接的机会。
2008年，南岭村将旧工业区充分改造,建成了建筑面积达4.2万平方米的中国丝绸文化产业创意园，既面向全国招商，又面向全国乃至全世界服务。目前已有7家施工单位入驻，如广东丝纺集团、中国美院东方国品牌、天竹联盟等，建成后将成为全国唯一集高档丝绸与刺绣科研、学术交流、技术改造、市场营销以及衍生产业发展于一体的丝绸产业集群。2009年开始，南岭中丝园被正式确定成为深圳文化博览会的分会场。
目前，南岭村正积极稳妥地促进产业多元化发展，大力发展第三产业，已经形成工业、商贸业、旅游业、物流业、文化产业等多轮驱动的发展新格局。
南岭村挖潜力：
建度假村发展旅游业
南岭村社区内本无名山大川，也无文物古迹，更不依江傍海，可是，社区领导并没有局限于此，而是不断开拓创新，充分挖掘人文资源，增强文化软实力。早在上世纪90年代，村里就利用自然资源建起了求水山休闲公园和度假村，发展酒店旅游业。
新世纪，他们再次抓住南岭村处于深圳特区近郊的有利位置，加之两任总书记留下的丰富的人文美谈等资源。于是，南岭村以“致富思源”为核心文化价值和中心主题，建起了致富思源展览厅、毛主席像章展览馆、南岭求水山公园、社会主义荣辱观教育馆、客家民俗园、长征园、登山长城、中国历史文化长廊、南岭美术馆等一系列人文景点。近年又花2亿多元建起了全国第一家村级五星级酒店———求水山酒店。将新农村文化建设、革命传统教育与旅游开发紧密结合起来，全力打造出一个独具人文特色的“旅游新村”，2008年仅文化旅游一项收入就达5000多万元。
2008年，国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》出台后，南岭村上下掀起了学习研究宣传贯彻《纲要》的热潮，重新研究修订了《南岭村发展规划及旧改地块详细蓝图》。社区将集约用地作为第一措施，因地制宜，因厂制宜，实行高密度、高精度、高效率用地规划和旧城改造，努力建设最适宜生活、最适宜创业、最适宜休闲消费的资源节约、环境友好型社区。
同时，龙岗区政府为了加快村级集体经济转型发展，也出台了许多优惠政策，加大基础设施建设，尤其是对旧工业区改造有专项扶持资金补助。南岭村就充分抓住这一政策，对空置厂房新引进项目每平方米加大1-2元补助，使珠宝产业园和丝绸创意园改造升级进程明显加快。
居安思危，富而思进，早在三年前南岭村就开始响应中央号召，努力寻求产业结构优化升级的办法，实现多元化发展，逐步淘汰了一些高耗能企业，大力发展科技含量较高的企业，使产业结构更趋合理，正是因为这样的做法，南岭村才会在危机到来之前就早有谋划，在危机之中临危不惧，实现产业转型升级。